房产投资，买两套小公寓好还是买1套大家宅好，为啥？_房产(房产投资(投资(还是(买一(住宅(为什么(什么
我来把自己的亲身经历分享给大家:202一年左右，自己卖掉一套小户家宅后，换了一套公寓房，和许多购卖者一样，一窍不通的我认为，同样价格的房子，公寓房却是挑高5米九，通过隔楼板，多一层面积，而且水电费按民用计算，除了税费高点，其他与家宅差异不大，当时心里美滋滋地认为，这次投资是对的！但这种开心没持续多久，就被旁边的居室价格不断上涨，而我的公寓房价格一直不涨所打破，在短短二年时间里，我公寓房旁边的家宅房房价己翻了近一翻，由一万变成了二万，而我的公寓房价格却象毛坑的石头一样，一点都不涨，这无形等于我家庭资产己缩水！之后我天天象热锅上的蚂蚁，着急地要出售这套公寓房，到中介一问，才知道，这类房根本不好卖，卖十套房子也卖不一套公寓房，中介对这种房源根本提不起精神！整整卖了二年，终于有个人来买去了。我拿到房款，赶紧一天之内在一所在建学校旁贷款买了一套大户居室，现在，随着学校建设越来越好，我的房子也一天一个价地往上涨，我那开心啊甭提了！没事我就在阳台上看看学校建设的进度！经过这件事我才知道为啥公寓现在不是投资的好房子:第一不能挂户口，小孩读书没学区，不能享受当地社会福利;第二，多数公寓房水电费，物业费高。第三，转让没有任何税费优惠，而且贷款利率高于家宅。这几种因素严重影响与作用与影响了公寓房上涨空间！
朋友，就我个人看来，你还是买两套小公寓好。
一则，从节约和合理角度看，你买一套大家宅，只能自己住；如果你家中的人多还可以，如果家中人少买一套大房子不是显得很空旷、也很浪费吗？作为一个家庭完全没有这个必要。
二则，从经济效益的角度看，你如果买两套小公寓，一套自己用来住，一套用来对外出租，这样你不仅减少了浪费，也有一定的出租收入，可极大地减轻经济负担，何乐而不为？
三则，从房屋升值角度看，小公寓适用人群范围宽，且也相对上档次，住起来比较舒适，也适合于投资；如果你买了两套小公寓，一套用来投资，买好后过上几年价格肯定会上涨，这种投资应该是合算的。
四则，从居室位置角度看，两套小公寓，你购房位置上有较大的选择空间，可在两个不同的城市地段购买，让你占据两个有利“地形”，一个地方房价涨不了，一个地方肯定会涨；而买一套房子的机会概率就比两套小公寓小多了。
我就说这么多了，仅供你参考，具体还得朋友你自己拿主意。祝你做出正确购房决策、投资理财成功！
投资的话，建议投资公寓或者商铺。他俩属于商业性质，贷款年限短。回报率高，回报周期长。商业和家宅拆迁比例是一：三。
先说公寓和家里的对比吧。公寓不限购不限贷，面积小，投资成本较低，贷款年限短，压力小。并且好多公寓租金大部分比家宅租金高。十年期间，出租，租金可能一开始抵不上月供，随着年限增添，租金不断上涨。达到租金抵月供。十年后，每个月租金是纯收益。所以说，公寓投资成本较低，回报率高。其次，选择好地段，并且有人流量。不是所有的公寓都高出租的。如果有托管包租的公寓，再好不过了。
家宅面积大，贷款年限三0年。更适合自住。在当前政策限购限售限贷的情况下。家里的投资回报率并不是很高。出租的话，很难达到租金抵得上月供。
简单说一下商铺。手里资金充足，建议购买商铺，“一铺养三代”。手中无铺，怎敢说富。在三者之间，商铺是收益最大的。贷款一0年，一0年之间租金减轻月供压力，慢慢的，租金抵月供。一0年后收益稳定并且回报率高。商业和家里的赔偿比例一：三。
最后，插一下小话题。
郑州航空港区，国际港。如果有此区域投资，购买家宅，公寓，商铺的亲们，欢迎私聊咨询。
房产之所以受到大众的追捧，一方面是其居住的基本属性，更重要的则是其杠杆效应催生的金融属性对大众强大的吸引力，让房产成为这20年中居民最重要的投资工具。
在投资方面，有些人认为公寓也能住，就认为公寓和家宅是一样的性质，但其实却不一样。虽然公寓总的来说属于家里的范畴，但它的功能却与一般家宅有所不同。
而就本问题所述，到底是买两套公寓好，还是一套家宅好，天檀的观点非常鲜明：买一套大家宅一定比买两套小公寓要好许多许多。理由如下：
一、土地使用年限
公寓：按照土地性质划分，商业用地为四0年
家宅：七0年土地使用权
2、贷款、首付政策不同：
公寓：一律50%首付，不限贷限购，但只能贷款一0年，且不能用公积金贷款。
家宅：一般首付在三0%，二套首付四0%，限购限贷，首套房利率有优惠，并且能使用公积金贷款。
三、落户、学区、学位
公寓：不能落户，无学区、学位
家宅：符合条件即可落户，有学位
四、二手交易税费
公寓：三%契税，主要交易税包含营业税，个人所得税及土地增值税。
家宅：一—三%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税。
5、水电费等生活成本
因为公寓属于商业用途，虽然有不同的分类，但大部分公寓的水电费都是按照商户叫的水电费价格来支付。
综上所述，因为家宅和公寓有明显的不同，造成在交易方面的客户群体较少，交易量自然小，市场规模小，交易难度增大。所以我主张购买家宅，不买公寓！
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具体问题具体分析，我买了一套公寓，和效区家宅房一起做养老房，价格比周围家宅便宜一半，地处富人商业区地角好，民水民电双气。且公寓是今年买，所在城市家宅限购，今年一直在增值。我买是为了住，户口落在我市内其它房子上，我认为我这种情况公寓就买对了。同样住，这一半能省下一百多万，有这一百多万干什么不好。
房产投资，买两套小公寓好还是买一套大家宅好，为啥？
我个人认为，最好买一套小公寓和买一套小家宅。当然，这个方案不在问题里，但我认为这个方案比较好。
公寓投资的优点是单价低，面积小，总价低，租金高。相同面积的情况下，公寓的租金会比居室高许多；总价相同的情况下，公寓的租金回报率也会比居室高很的。
公寓的缺点是，期限短，多数公寓的期限是四0年或者是50年，到期后，交点钱可以续期(如今的政策是这样规定，以后是否会变动不可预料)。公寓的水电费比居室高，guanyuan费比居室高。公寓转卖税费比居室高许多，所以比较难转让，变现比较困难。另外，从以往的历史来看，公寓的价格没有居室的价格升幅大。
从公寓的优点和缺点可以看出，公寓适合长期投资，以收取租金为目的，不在短期内转让的人士。如果以短期炒作为目的，不适合公寓投资。
居室的优点是，期限长，常常是七0卑，到期也可以自动续期。居室的水电费，guanyuan费都比公寓低。居室的买卖税费也比公寓低许多，所以，相对来说，居室比较容易变现。从以往的历史看，居室的价格升幅比较大。
居室的缺点是，单价高，面积大，总价也大，租金回报率低。
综合居室的优缺点，适合短期炒作，不以租金为目的，资金比较充裕的人士。
所以，为了保险起见，我认为最好买一套小公寓和一套小房子。
公寓分多种，有普通公寓、LOFT公寓和商住公寓。区别在于普通公寓和LOFT公寓属于家宅性质，而商住公寓属于类商业性质。后者的物业费、水电费均按商业标准，一般较高。因此，如果投资，商住的就不要考虑了，因为转让税费太高，土地使用年限也只有四0年。投资其实也分长期投资，还是短期投资。长期投资以租赁为主要目的，短期投资则注重房产的增值。从变现的角度看，LOFT公寓和普通公寓可能更适合投资，而大户型（一般是指一四四平米以上的家宅），因为总价过高，不太容易出手。其中，以LOFT公寓为最佳，出租、出售两相宜。不过，也要综合考虑一下性价比，有些家宅性质的公寓土地使用年限只有50年。还有一种理解，把九0平以下的小户型也称为公寓，其实，投资两个小户型，才是最佳。
要看自己的实际情况。首先公寓自住不合适，买公寓相当于投资理财。其次，只有一套家里的不适合。
如果自己有两套家宅，一套自住一套出租，那我觉得把出租的那套换两套公寓比较好。因为同样的价格，一套家里的租金只有两套公寓的三分之一多点。且公寓虽涨得慢，但也是会涨的，跑赢通胀应该可以，这样就比纯粹的人民币理财要好。当然，买公寓必须要买真正的市中心地段。我是杭州的，今年看房价上涨太快，我花了三个月时间，刚刚这样操作过一波。租金从原来的三.2万变成了8.5万。还多了一5万现金。
投资一套大的家宅还是二套小公寓，各有利弊，原因如下：
一，投资家宅，面积是大一点，但是如果近期的收益肯定没有二套公寓高，因为买二套公寓的钱，好地段买不了一套家宅。拿天津来说，这几天我也看了几处公寓，六0-九0万好商业圈成熟地段的二手公寓许多，很好出租，租金一般在2000-三000，二套就是四000-六000千，如果是家里的线万，这个价钱要买套家里的话，地段很偏了，出租很难，月供几乎全要你自己承担。
2，如果买了二套公寓，接手后，收拾一下，马上可以出租。这样房租可以还了八成的月供，根本没有月供的压力，但是将来房产税下来就不知道，是按面积，还是按套数算的，另外一旦出手的时候，公寓房没有家宅好出手。而且升值空间也没有家宅大，但是以后的家宅升不升值，也是很难预料。
汇总：如果是我，在房价高位的当下，我会选择价格较低，回报又快的公寓房，而且三四十年后，也可能商住两用房是续签，如果是是拆迁的话，涉及的人数众多，别人认可，我也认了，任何投资都有风险。因此，我选投资公寓。而且也在看房中。
感谢邀请。这个问题在其他问答中，提到过此类问题，今日就详细再说一次吧！
房产投资除了位置之外，就是买小不买大。面积小的房屋总价低，方便日后兑现，方便出租，而且租金也不低。打比方说二套四十多平的单身公寓，租金收入一般是大于同位置的一套九十平方的收入，而且空置率低。面积越大的房屋，越不利于出租，空置率高，租金反而不高，如遇见急需用钱时，卖一套房的钱又有多余。小套房就方便多了，如遇见用钱时，卖一套能解决问题的，还可以留着一套房，而且总价低出手就快，面积越大的房屋，因为总价高，相对来说出手兑现时就慢一些。
老亮给你的建议是买一套大家宅比较，但是这肯定不是绝对的，借用李嘉诚的一句话，重点开始要看地段。
就如今的市场趋势来看，现在不论是投资两套小公寓还是一套大家宅都要非常非常的谨慎，因为房地产的黄金时代已经过去了。如果你选择不慎，不仅不能赚钱还很有可能亏欠，所以老亮说如果有别的投资项目那是最有利的。
如果你必须要投资房产，那么老亮就来说说为啥买一套大的家宅。从现在市场的情况来分析，如今的购房者多数属于改善性的，所以大户型满足购房者的需要，你在出售的时候比较容易。
如果你想买小的公寓，那么地段时非常重要的，因为公寓的盈利主要还是靠出租，如果想靠买卖差价不太现实。因为公寓的水、电费等都是按照商业收取的，相关费用都比普通家宅要高，所以只有特殊人群才会租，如果你在大的商业区买公寓还能好点，因为人气旺出租相对容易，价格估计也会不错。
如果你在不太繁华的地段买了公寓，那么出租起来就会比较困难了。还有就是在购买前要确实一下，你所选择的的位置公寓的出租价格和出租率怎么样，这样你就可以简单的计算一下收益，如果收益还没有把钱存银行高，那就一定不能买了。
也就是说，老亮的建议是首先大户型家宅，其次才是选择买公寓，而且必须注意和提防地段的选择，否则宁可不买。
