先简单说一下楼主的玻璃过了保修期物业是没有无偿帮你维修的义务的。厂家要是不给换你可以请外面的人来弄的，物业不想赚你的钱就给别人赚咯，至于你不交物业费是行不通的，物业guanyuan费一般由以下一些项目构成：(一)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中间位置空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。(2)聘用guanyuan人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(三)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出。(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(九)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(一0)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(一一)节日装饰的费用。(一2)guanyuan者酬金。(一三)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。(一四)公共电视接收系统及维护费用。(一5)其他为guanyuan而发生的合理支出。其中不会包含对业主私人部分的维护。 下面一些案例相信对楼主有所启发。谢谢。业主拒交维修费怎么办？（一）在我们日常维修工作中，总会遇见个别的业主（住户）以种种理由拒交维修费用，这是我们为住户维修工作中的一个难题。去年七月份，海连大厦连云阁有位业主要求维修班为他装一部电话分机，装好后维修人员按guanyuan处规定的标准收费六0元。而这位业主很是不兴高，拒不交纳，随即将维修工投诉到guanyuan处。维修班长小张接报后，马上通过电话与业主预约，在征得业主同意后登门拜访。小张从维修工的文明用语、维修质量、工完场清、工作态度等方面逐项调查，而这位业主对此均预示很满意。小张见状就很有礼貌地话头一转，跟业主说明维修收费的有关规定，不料想该业主听后竟吃惊的问到：“我们每月都按期交纳guanyuan费，怎么还要另外收取费用呢？”小张耐心向他解释：《深圳经济特区家宅物业guanyuan条例》中所规定的guanyuan费不含对住户室内部分的维修费，凡住户室内所需维修及发生的费用，均由住户自已承担，为此称有偿服务。这位业主听完后深表歉意的说：“我对这些条例规定了解的不清楚，所以对你们收取的维修费产生了误解，实在不应该。”当天该业主就把所欠的维修费交到了guanyuan处。[点评]：常言到：不知者不怪。遇见此类问题，我们首先要摸清业主的真实意图，不要急着下结论，使 问题尖锐化。可以说几乎多数情况是业主对物业guanyuan的相关规定不了解或一知半解所至，这就要求我们要做好物业guanyuan思想和观念的灌输及培养工作，把宣传工作做到前面并落实到实处，七、混淆概念----租住户拒交维修费怎么办？（2）去年年底，海连大厦连天阁六楼某座的洗菜池下水管发生了堵塞，租住户便打电话给维修班要求疏通。经维修工检查确认该户下水管堵塞的相当严重，在六楼已根本无法疏通，维修工作只好转移到5楼，从下水管检查孔反向往上疏通，陆续从下水管内掏出了许多沙子、油漆块及白灰。经过维修工三个多小时一点一点的掏取，才将下水管道疏通，并确认堵塞的直接原因是该租住户装修时把装修垃圾倒入了洗菜池。当维修工告诉该租住户要收取维修费四0元时，租住户却以刚搬来不久及维修没使用任何材料为由拒不交费，并振振有词地说我们装修完刚入住，按规定房屋应该有一年保修期，等我们住满一年后再交费。针对租住户的误解，维修工感到对方有两个概念没弄清楚明白，于是就耐心地向他们分别解释了“入伙”、“入住”两个概念及其相互关系，并说明该大厦入伙业已多年，你又是租户更谈不上房屋保修期的问题。我们进行疏通维修时虽没用什么材料，但付出了很大的劳动力，收取四0元维修费合情合理。在guanyuan处维修工的解释和说服下，这位租户如数交纳了 四0元的维修费。[点评]：这也是一个典型的不懂物业guanyuan知识的案例，因为租住户不懂，才会有如此幼稚的质疑。从而反映出我们guanyuan处对业主、租住户加强物业guanyuan基础知识和法规宣传的重要程度。8、guanyuan费不等于维修费----业主拒交维修费怎么办？（三）维修工小杜接到报修电话，便很快来到业主家，经了解该房间刚装修完，经常跳闸。小杜用万用表检测出照明线和插座线都短路需要查线。按guanyuan规定此属收费项目，为了避开事后麻烦，就提前给业主打了招呼，女业主很干脆的一口答应。小杜马上投入工作，经仔细检查发现了两处故障，当即进行了处理，并将线盒、配电箱等恢复原状，又请业主把电器打开试了一遍，在得到业主一切正常的认同后，向业主收取50元维修费。“这还收什么钱？这么简单的活我都会，还用着你，我们每个月几百元的guanyuan费都干什么去了，干点活还要收费。”业主一听，声音立刻升高了一倍，很不满意的对小杜发了一顿火。guanyuan费？原来业主对guanyuan费的概念不清楚，以为就是维修费。小杜赶快解释guanyuan费的概念和用途。听完小杜耐心的解释，业主不好意思说：“真对不起，刚才我有点急噪，听了你的解释，我就懂了”。“没关系，是我们的工作没有做到家，才让您误会了”小杜诚恳的回答道。从业主家回来，小杜手里的派工单业主意见一栏写的是：非常满意。[点评]：业主不是物业guanyuan专业人员，所以允许业主不清楚具体的guanyuan规定，就是闹闹情绪也可以理解；但我们guanyuan处的员工如果不懂就无法解释了，不但不能给业主以满意的答复，同时也给业主留下guanyuan人员不懂专业的极坏印象，让业主对我们公司产生不信任感。所以熟练掌握和运用物业guanyuan法规和专业知识，是我们物业guanyuan从业员的基本技能。九、谁的责任----业主拒交维修费怎么办？（四）去年农历正月初四上午，海丽维修班小黄接到报修电话：“新年好！海丽维修班，请问有什么事可以帮到您？”“你好，我是丽都阁 X楼X 座业主，我家厨房小阳台地漏往外冒水，请帮忙修一下。”“没问题，小姐，请您稍侯，我们维修工马上上去，再见！”小黄马上带着吸泵5分钟内赶到了业主家，到房间一看，只见厨房小阳台已积了一寸多深的污水，腥臭的污水还在不断的涌出。小黄急忙用吸泵试图抽通地漏，但十多分钟过去了，小黄忙出一头汗水，可地面的污水没有一点动静，看来只有另想解决办法。“小姐，这个地漏堵的很死，吸泵无法通开，必须要用机器才能打通，但按guanyuan规定要收80元费用。”小黄满脸歉意的对业主说。“我家洗衣机这几天都没有用过，怎么可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，没道理由我家付钱。”业主一听就叫起来。“您家厨房洗菜盆下水和阳台的地漏是连通的，共用一个出口，若您家的洗菜盆堵塞，污水也就会从地漏冒水。”小黄耐心的解释道。但业主一口咬定不是她家的事。见此情况小黄想一句话很难给业主讲清楚，而且正所谓过春节的喜庆日子，不能让业主不兴高。所以小黄采取了迂回的策略：告诉业主按规定疏通管道是要收费的，但对她是否可以降低收费标准或免费，自己没有权力做主，要向guanyuan处请示（guanyuan处有规定，特殊情况可以降低，但要经过领路人批准）。于是小黄回到维修班，向班长汇报了情况，话音刚落，guanyuan处办公室的电话就打来了。原来业主已投诉到办公室说“维修工不想干活，故意抬高价格”。经过维修班内部协商和办公室与业主的再次沟通，最后商定收费50元。小黄又带上机器二次赶到业主家，因为地漏存水弯头机器较难通过，同时为了证明是业主家自己的下水堵塞，小黄就有意从洗菜盆下水口将疏通带打下去，立竿见影，很快阳台的积水从地漏流走了。在事实面前业主这才信服是自己家的地漏堵了。[点评]：常言道：清官难断家务事。一个家宅小区就象一个大家庭，业主间发生纠纷常常请我们guanyuan处员工来协调处理。在许多情况下，事故责任很难界定，因为事故双方都是业主，我们没有权利靠猜测、推理来决定责任到底该由谁来负，更没有理由得罪任何一方。而讲事实，摆道理则是我们物业guanyuan者的唯一选择。此案例中，维修工小黄聪明的采取了迂回战术，避其锋芒，没有就到底是谁的责任与业主争执不休，僵持下去，最终用事实说话使业主信服。所以在物业guanyuan与服务工作中我们要了解业主的心理：业主家中发生故障，上火着急的是业主，既然他不承认是自己的责任，又不愿支付维修费，不妨先冷冷场，兜兜圈子。因为业主自己无能为力，除非另外请人帮忙（还要担心上当受骗），否则最终还是要找我们guanyuan处来解决。这里有两个关键点要提请核心提示和提防：（一）微笑服务。自始至终要讲礼貌与礼节，不能失礼与业主，更不能发生争吵，否则授人把柄，落人口实；（2）掌握分寸。到一定时候必须要有guanyuan处的guanyuan人员作为第三方出来打圆场，从中协调，做部分的让步，既给业主台阶下，使业主觉得不失脸面；又解决业主家的实际问题，千万不可因小失大，损害营造多年的良好的社区公共关系。另外在工作中必须按照工作规程进行，可以说维修工作跟医生治病是同一道理，不能只凭经验，必须要检查后再下结论。在某guanyuan处发生过这样一件事：有位入伙不久的业主家中的日光灯坏了，叫维修班上门维修。可能类似的故障发生率比较高，维修工心里很有底，一进门就径直撑开工程梯，上去将日光灯管的整流器拆掉，换了个新的，前后不到三分钟故障排除。维修工向业主收取维修费，但业主就是不给，还坦言道：“按常理你应该检查一下再维修，你们怎么不检查就知道是整流器坏了呢？一定是发展商以次充好”。试想一下如果这个维修工先按维修检查规定的程序，认线分钟时间更换整流器，然后收维修费，效果会一样吗？0jo风水,八字,解梦-玄空网