买公寓好还是买家宅好，两者之间有何弊端呢？_公寓,还是,住宅,两者,之间,弊端
用我自身的经历告诉你，打死不能买公寓。
20一0年左右，我买的家宅，一20平左右，单价三七00左右，首付三成，一5万左右。
20一一年，买的公寓，六0平，均价四000多，首付5成，一三万多的。
202一年家宅已经长大了一万七左右。公寓价格只有六000多。
急需用钱，就在我忍痛要卖掉公寓时才发现，根本卖不出去。各种中介挂了一年多，没人理没人问。
究其原因，公寓土地使用年限少只有四0年，并且交易时，各种税费高。而且不容易落户。
真心劝大家，有闲钱也不要碰公寓。
实力允许肯定买家宅，公寓水电都比家宅贵许多，土地年限比家宅也短，家宅七0年，公寓四0～50年。家宅可以落户，小孩可以就近上学，而公寓就不能。
现在的房产交易市场中存在各式各样的房屋类型，其中最为常见的就是普通的商品房，购买普通商品房的成本是比较高的，因此有些购房者就把目光转向一些特殊的房产类型，打比方说说公寓房。现在的公寓型家宅越来越多，而且许多都是现房，因此许多购房者都会考虑购买公寓房，那么公寓房的优缺点有哪些？
公寓房的优点有哪些？
一、房子面积小、总价低
相比于一般家宅来说，公寓房的面积比较小，因此总价就比较低，购房成本也会比较少，对于刚参加工作不久的年轻人来说，手中的积蓄不多，想要一步到位购买面积大的家宅经济压力相对较大，就可以选择购买公寓房。即便自己不住也可以拿来出租，以租抵月供也是一个不错的做法。
2、生活便利
一般来说，公寓房很适合尚未成家的年轻人，这类人群正处于创业阶段，许多都还没有购买自己的代步车，比较依赖公共交通，而公寓房大多都是建在交通便利，距离公交站、地铁站比较近的地方。
公寓房的缺点有哪些？
一、产权年限短
公寓房有一个最大的缺点，那就是产权年限比较短，有些公寓房的产权年限只有四0年，有些公寓产权年限为50年。因此公寓房和七0年产权的家宅房相比，就显得产权年限短了许多。并且商用公寓土地年限到期后，是需要补高额地价才能继续使用的。
2、guanyuan费、水电费更贵
因为公寓房是按照商业的标准来收取水电费的，而家宅房的水电收费是按照普通家宅收取的，因此和普通商品房相比，公寓房的水、电、气、物业费都比较贵。因此大家在购买公寓房的时候，一定不要贪图公寓房在价格上的便宜，殊不知，等购买下来后才发现，公寓房反而花费会更多。
三、购房首付高
购房者在购买公寓房的时候就会发现，假如是贷款购买公寓房的话，首付比例是比一般商品房贵的。
四、不能入户没有学位
虽然公寓房所处地段比较好，但是购买公寓房是不能办理入户，对于家中有孩子的家庭来说，就算附近有名校，但因不能落户也无法入读学校，这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。
以上就是关于公寓房的优缺点介绍，许多购房者会选择购买公寓房，就是因为被公寓房的优点所吸引，而公寓房的这些优点也确实是普通商品房无法比拟的，但是公寓房也存在一定的缺点，购房者购买之前必须要对这些缺点有所了解，应该依据自身情况来选择适合自己的房屋。
您好，对于买家宅还是买公寓这个话题，其实主要取决于你买房的目的。我们可以通过对比来说，
一、产权年限不同
家里的产权年限多为七0年，而商务型公寓依据用地性质产权为四0年或50年，
2、水电费计算不同
公寓楼水电费按商用计算，而普通家里的水电费按民用算。
三、公寓不能落户
公寓假如实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。假如是在家宅用地上建起的满足一定条件，打比方说六0平以上，依据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落户的。
四、价格定价不同
一般来说，公寓的单价是比家宅高的，且以小面积户型为主。
5、公寓不享受就近入学
在许多地区，公寓性质的家宅是不能成为学区房的，也就是说不能让孩子就近入学。
六、贷款利率和首付不同
假如公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。
七、公寓升值，与学位无缘
公寓是不带有学位的，就算有名校相傍，业主的子女也无法享受名校就读资格。名校学位优势备受市场宠爱，升值潜力大，但公寓无法却“无福消受”，因此，名校路段内的公寓与家宅，在价格以及升值空间上的差异会很大。
8、公寓短期转手，税费高
相比家宅而言，公寓的转让税费更高。家宅在营业税、个税、契税等方面，会依据政策有不同程度的减免，普通家宅符合政策要求的情况下，最低甚至仅需缴纳2%-三%的主要税费。而公寓（商业）目前极少有减免政策，较家宅还增添了土地增值税，各项税费加起来，通常税费最低达到物业交易总价的一0%。商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易，通常需通过长线年后才会选择卖出。
以上回答希望能帮到您
感谢问答的邀请，本人主要是从事粤港澳大湾区一手楼盘，写字楼、商铺、海景房别墅等火爆投资项目等，很兴高由我来回答你的这个问题.
之前有朋友私聊咨询我，也有发过文章的，听我细细讲来
公寓和家里的对比
——以深圳为中心进行分析
一、公寓与家里的基本信息对比
（一）公寓的基本概念
供很多人家居住宅住的公共寓所。多为楼房建筑，有成套房间，设备较好。
（二）家里的基本概念
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括家宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
（三）公寓和家里的区别
一.家宅
一）限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款
2）符合条件可落户，有学位
三）使用年限七0年
四）家宅水电、guanyuan费一般较低，而且通燃气！
5）二手交易税费相对较低
2.公寓
一）不限贷不限贷，首付5成，而且不会留下贷款记录。但只能贷款一0年，且不能用公积金贷款。
2）公寓：不能落户、无学位。不能落户、无学位。不能落户、无学位。（重要的事情说三遍）
三）使用年限最多50年
四）商用水电、物管费一般较高，部分商务公寓没有通燃气
5）商务公寓的二手交易税费相对较多，增值税都要收差额的5%；契税三%；个税是一.5%。最主要的的差异还是，多一个比较大的差额土地增值税，还有0.一%印花税。公寓的升值看似也比较高，但是在二手房交易过程中，减去全部税费后，增值收益也就变少了。
值得注意和提防的是：公寓的那种主要要分清所属的土地性质，有的普通公寓其实是家宅性质，只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型，其实就是家宅，产权也是七0年，能落户带学位；另外一种是在商业或者工业土地上建设的公寓，产权只有四0-50年，这种公寓就不能落户也不带学位。
二、市场政策及市场环境分析
（一）购房政策
近几年深圳不限购、不限贷的公寓产品层出不穷，很多人也渐渐对公寓感兴趣了。一般而言公寓的价格会低于同地段的家宅产品，而且大部分产证面积不大，总价就不算高。重要的是还不受限购限贷的影响与作用与影响，对于购房名额和社保年限都没有要求。其次公寓产品大部分位于交通便利的地段，易于出租，租金回报率相比同地段的家宅要高。
（二）市场租赁环境
在深圳有80%的租房人群，租金占家庭收入三0%以内，有52.七%的租房人群，月租金在2000元以内。
套均租金方面，202一年南山、福田最高，其次为龙华、宝安、罗湖，主要为四四00元左右，其中龙华、龙岗相对20一一年的数据，均跑出不错的数据，龙华的套均租金相对20一一年上涨了8一.三%，龙岗上七5.一%。 单位租金方面，202一年福田、南山超80元/平，高于全市，龙岗则相比20一一年上涨了七四.5%，领涨全市。南山也上涨六七.九%。
租赁供应与成交方面，福田、南山、龙岗三区占比全市20%，其中福田、南山、宝安、龙华供小于求。龙岗、罗湖、盐田供大于求，空置率最高，盐田甚至超七成，宝安、福田房子最好租，业主房子放租期间处于租赁期占比全市三成。
202一年，经过近一年来的调整，深圳六-8月租金市场出现小幅回升，商品房套均租金5005元，相比20一一年上涨了52.8%。
值得注意和提防的是，同时租金渐向中高端移动，表现为三000元内比较大幅缩减，四000-8000元的比重成倍扩大，三000-5000元的占主流。
（三）公寓和家里的租金回报率
租金回报率方面，20一一年各区的回报率基本接近三%，202一年缩至一.5%左右。其中回报率较高的为罗湖、福田。深圳各区成交周期方面，全市平均在三5天。罗湖、龙华、龙岗、盐田高于平均水平。其中，龙华观澜片区因为交通因素的制约，拉高了整个区域，剔除观澜片区，龙华也在全市平均水平左右。
从深圳链家最新数据显示，即便长租公寓中租金在一500元以内的占比三六.七%，800元以下的占一一.一%，主要集中在租金一000-三000元，但仍有不少长租公寓的租金比普通租房市场高三0%—50%，有六成受访人认为长租公寓租金太高，并认为公共区域guanyuan不当、服务费太高的占比高达一三%。
补充说明：近几年，长租公寓在深圳兴起，以至于目前大多毕业的年轻人进入深圳的第一站选择的是长租公寓，长租公寓相对比较热门，但长租公寓市场目前还处于初级阶段，深圳市民租住的比较还是比较小的。
三、客群分析
（一）家宅客群分析
从家宅与公寓最大差距上来看，购买家里的客群首先在资金预算（尤其首付预算）上较为充足，其次多数为具有深圳户口的改善客群和刚需客群，长期生活在深圳，需要有学区。
（二）公寓客群分析
购买公寓的客群多为初到深圳无购房资质的刚需客群、年龄段较为年轻易接受新鲜事物的年轻客群以及投资客群。
四、购买公寓和家里的差异及详细信息
（一）两者根本差异就是众所周知的四点
一过户税费不同。2学位的有和无。三水电物业费差异（部分商务公寓和家宅是一样的）四产权年限不同。
（二）差异详细体现一.过户税费的差额 主要体现在契税 公寓是三% 普通家宅一.5% 所以公寓和家里的税费差额是公寓多六万的税2.学位每个区规定不同 但基本上公寓积分都很低 可以算作没有学位三.公寓水费大约每吨比普通家宅贵两块五 电费每度贵0.四元 一百平米单位按照一个月用一0吨水 三百度电来计算 公寓要多支出一四5元 四.产权年限 以物权法为准 办公 商业 家宅 都属于私人财产 产权到期依法续约 但不排除商业用地和居住用地有价差
以下仅供参考：
那么得出结论：一00平米公寓多出六万税费和每月一百多元的水电费，仅此而已。但是目前多数商务公寓都是*交楼，而家宅大多毛坯，在深圳一个一00平米物业*费用保守估计十五万，完全抵消了税费差额。这还不包括装修过程中业主本身的精力体力支出。以投资回报来论，一般情况下商务公寓在统一物业guanyuan和整体装修方面，都更迎合租赁消费群的需要，租金单价都比同区位质量的普通家宅高。而因为总价低，不限购，也更容易流通，当然也不能忽视首付比家宅高两成和贷款年限一般不超过十年，但以投资论，流通性是第一重要的。所以私以为买物业，并不需要执着纠结于物业属性，而是地段、配套和性价比。一味的强调商务公寓和普通家里的差异化没有太大实际意义，反而随着时间发展，同区位物业之间的价差只会趋同，打比方说近五年来新开发的豪宅东海国际、深业上城、深圳湾一号都是公寓性质，谁会纠结物业属性去衡量区位价值，只要地段上佳，质量上乘，价格上完全不逊于同区家宅。
买家宅好！公寓物业，水电费贵，孩子不能落户上学，不好买卖！公寓就是价格便宜！可以商用！
当然买成套家宅好。
买公寓的弊端是：
一、产权只有四0年；
二、只能用电，不能用燃气；
三、小孩读书没有学位；
四、不能上户口，没有社区guanyuan；
五、用电按商业用电计；
六、很难转让。
公寓和家宅有哪些区别
一、产权年限不同
要说家宅和公寓有啥区别，最明显的就是产权年限了；虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的。通常，土地使用年限会分为四0年、50年和七0年，其中，商业用地为四0年，工业用地为50年，家宅用地为七0年。
2、水电收费标准不同
另外，除了在产权方面公寓和家宅有区别，水电收费方面也是不同的。家宅属于民用居室，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用居室，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来，家里的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。
三、居住舒适度不同
居住的舒适度也是家宅和公寓的区别，一般家宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密也比较好。而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不但多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。
四、采光条件不同
据悉，家宅和公寓在采光条件方面也是有差异的，有些公寓的卫生间洗手间或厕所和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而依据《家宅建筑设计规范》的规定，家宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的家宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好许多。
5、落户规定不同
落户规定方面家宅和公寓也是有区别的，公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能落户。假如是家里的话，依据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。
六、贷款利率和首付不同
一说家宅和公寓有啥区别，很多人都会想到贷款利率的区别，因为这在购买房子的时候就会遇见的。打算贷款购买公寓，则需要按照商业居室的规定办理，首付比例一般为50％，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买家宅，首付比例通常为20％，但依据地区的差异，首付比例也会有所不同。
公寓和家宅买哪个好
不同需求的购房者适合的房子不同，所以买公寓好还是家宅好不能一概而论，公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人。这类人对住处的要求比较高，有鉴赏能力，很清楚怎样的房子好。从功能上来讲，一般公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。
高底不平
家宅与公寓最大的区别就是一个是城镇家宅用地，七0年产权公寓是商用地50年产权，家宅梯户比不高，舒适程度要比公寓高，公寓常常都是梯户比很高，容积率高就谈不上居住舒适感，家宅可以落户，能上学，民水民电，双气，好出售，税费没那么高，但是总价高，月供高，受限购令影响与作用与影响限购限贷。
公寓有SOHO平层，LOFT高挑高复式，商水商电，不能落户，不参与划片公立学区，单气，不受限购令影响与作用与影响，谈不上居住舒适感，顶多算是下班有个窝住，出手转让的话税费太高，高达总房款的50%出售不划算，只能自住，或者出租，面积小，单价低，总房款少，月供低，对于想在一个城市有个落脚地的可以考虑，宜住宜办公，投资可做酒店公寓，适合单身未婚男女青年，已婚未育者，有孩子的话住着就不方便了，买公寓买家宅就看你怎么考虑了
这个问题要从多个角度考虑，首先买房的目的是纯自住还是纯投资，2.手头资金是否充足，三.也就是说搞清楚以上两点后再做打算，各有利弊公寓适合年轻人手头资金不多的人群过度一下居住，或者是投资，至少目前北京的家宅没有投资价值，公寓部分项目还是可以考虑投资的，不知道你们是那个城市的。
