怎样的房子很难出售呢？_什么,房子,很难,出售
一.已购一二十年或陈旧的房子。这类房子多数是很早的一批房子，房子的格局或者装修已经非常陈旧，而且因为已购入多年其房子的产权也使用了十多年，加上此前开发商拿地建房的年限，七0年的产权到现在为止常常只剩下四五十年，再往后这些房子的产权年限就更少了，对于想购买二手房的人来说这样的房子价值已经在逐渐的降低，而且其居住的质量也已经大不如前，不管他是从居住环境还是保值方面来讲都没有太多优势可言，当然除非其价格能够和如今的新房价格拉开较大的差距，不然很难卖出去。
2.没有产权证的房子。这类房子应该大家都不陌生，因为没有产权证那么你的房子就无法交易或者抵押，别人购买后是没有任何保障的。我们现实中也有部分的开发商因为自身的问题致使购房者无法正常办理到产权证，所以这类型房子对于业主自身居住而言还是没有太大影响与作用与影响，但是如果想卖出去换大房子改善居住环境那么就比较难了，试问在价格相差不大的前提下有产权和没产权的房子肯定买家愿意购买有产权的房子，毕竟大家买房只想买一个安稳。
三.有价无市的小城市房子。我们很多人都知道在最近两年里一些小城市房价上涨速度特别快，但是这些城市人口对于商品房的需求并不强烈，虽然在棚改货币化的驱动下产生了一定数量的购房需求者，他们不仅有强烈的居室需求同时手里还持有充裕的购房资金，在这一小部分人的推动下让当地楼市呈现出一股销售火热的假象，但是随着去库存和棚改政策逐渐进入尾声，这些小城市的高房价将慢慢的变成空中楼阁，你可以想象对于一个小城市来说上万元的房价真正舍得买的刚需并不多，部分小城市房价甚至都快赶上二线城市了，而且现在二手房市场普遍高于新房，新房都上万了谁还会去买二手房，看看小城市的中介就清楚明白了。
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一、看周围环境的好坏
楼房风水的好坏，首先要这栋楼房周围的环境情况，前后左右的道路、河流和人工建筑物的情况，对整栋楼房的风水休戚相关。
一、首先是看河流和道路，如果有河流和道路弯环抱着楼房为吉，如果有河流或道路的弯弓顶向着楼房，是反弓水不吉，道路或河流笔直地冲来是为箭煞，不吉。
2、看建筑物或山体，后面有高大平整的建筑物或者方、园、尖的秀丽山体做后托为吉，后面低矮或后面零乱、空缺、有尖射、过于逼压等不吉，前方避压、闭塞、有屋箭、屋角等形如凶器的建筑物冲射不吉，前方开旷、景色秀美吉；左边的建筑物高于右边一般为吉，右边的建筑物比左边的高，特别是有奇形怪状的建筑物一般不吉。
三、看地形地势，楼房不适宜建在孤山顶上，不适宜建在水体上，建在山脉的脊线上和水体上是不好的选择。不能建在悬崖峭壁的下面等。
四、看周围有没有寺庙、军警部门、火葬场、公墓、监狱、神坛等，阳宅应该远离这类建筑物。
总体来说，周围山清水秀，后有高靠，前有秀水，环境整洁优美，没有明显的形煞，采光通风良好，祥和安静，是为好的环境，也就的风水宝地了。
二、看楼房的立向与周围形峦的配合
关系楼房风水好坏的第二个问题，是楼房的立向是否合理。
周围有优质的外部环境，是营造阳宅好风水的基础条件条件。这些条件是否得到合理的利用，需要通过立向来实现。
举个例子来说吧。如果某一的地方，外部环境很好，非常符合风水学山环水抱的原则，又景色秀美。东北方开阔，能有一条小河经东方、东南方、南方弯环抱来，最后流倒西北方向出去，水出的位置关锁特别好。周围的山或建筑物也符合后高前低，左高右低的要求，南方又比较开阔，这就具备了建造一处好风水的基本条件了。但是同是这个地方，如果不会立向，也会做成凶宅。
按照赣南杨公风水术的理论，这样的地方应该立坐正北、朝正南（即坐子山正针向午山正针）的坐向，才是合理的。才能实现丁财贵三全。如果立向的时候，错立了子山兼癸或子山兼壬的座度，就叫出卦了，就变成了病死墓绝水上堂，住进去就会药罐不断，破财损人口，还会出现“成材之子早归阴”的后果。如果是一家之宅，住久了难免绝嗣。
用直观的方法看房子的立向是否合理，可以通过看后山顶和看前方堂局的方法来鉴别。特别是靠山面水的房子，如果房子的建筑纵向中轴线明显偏离了后山的山顶，前方的堂局明显歪斜而偏向一边，此房的立向肯定不合理。
要精确地确定房子的立向是否合理，要使用罗盘格定来龙入首、格定水口，测准坐向，才能真正确定。这需要系统学习过风水术的基本原理，会使用罗盘，才能作到。
三、看楼房的立面和平面造型
与楼房风水有关的第三个因素就是房屋的立体和平面造型。
一、宅形：
房子的造型千奇百怪，用风水术的理论来概括之，却只有五种：金形、木形、火形、水形和土形。金圆、木长、火尖、水曲、土方。
其中，以方形的土形最为稳重，土者万物之母也；其次是圆形的金形房子，此二者为吉利的造型。所以，我国古时候建筑主要是土形的房子居多，也有圆形与方形结合的成功例子，例如客家围屋，不仅有方形的，也有圆形的，还有马蹄形的，根据地形地貌的特征采用不同平面造型，与周围环境融为一体，不管从景观的角度还是风水学的角度，都无可挑剔。
火形带煞，水形不稳定，木形也不太恰当。属于不吉的造型。扇形或梯形的房子，前窄后宽为吉，前宽后窄为凶。
房屋是供人休养生息的场所，其造型应该以端庄稳重、美观大方、完整、大小高低失中为吉。歪斜、扭曲、缺角、尖突 、奇形怪状、高低宽窄不成比例都属不理想的宅形。
现代城市中，有些人奇欢猎奇，设计的房子立体造形奇形怪状，我觉得这是对老百姓的身家性命不负责任的一种做法！
2、平面造型
距形的平面结构，外表稳重端庄，内部能够起到好影响与作用的房子内部各个功能区的合理分割，便于利用，应列为首选。
前略窄后略宽的梯形，较利财丁，故说：“屋作斗斛形，横财旺人丁”。如果前宽后窄，则属不利钱财之宅。
扇形，前宽而后窄，不聚气，不利财丁。古人云：“屋造扇面形，痰痨必伶仃”。
圆形、马蹄形、椭圆形、八角形等只宜用于大型的建筑群体，而且还须与的地形地貌相吻合方为合适。客家地区的圆形、半圆形、马蹄形围屋，外圈建筑呈圆形或半圆形，其中心主厅则是方形，象征天圆地方之义。圆形属金，“宅相金字平，富贵人丁亨。”
房屋最好八方完整，房屋总体平面存在缺角是属于有缺陷的结构。一般来说，缺角所在的方位常常对应于家庭中相应的人与事的不完美，缺角的程度越厉害，所表现出的信息也就越明显。
尖突在五行上属火，：“屋造火字形，痰火久闭经。”
长宽比超过2:一的狭长形房屋，长宽比小于2:一的扁平状房屋，难旺财，福泽浅，如宅后无靠山依托，人财冷退，一代不如一代。此属木形，“屋做木星长，克妻主少亡。”
锯齿形的房屋，又叫磨牙煞，家庭多争执、多是非，爱情婚姻不顺者多。锯齿形和弯曲而矮的宅形属水，：“宅相如水形，是非官讼频。”“水星屋不齐，忤逆无立锥”。
四、楼层的五行属性
古时候建筑多为平房，因此在古时候堪舆学中没有任何关于楼层情性的论述。随着城市化进程的加快，摩天大楼越来越多。为了节省用地，许多中小城市也开始停止分立式家里的审批。高层家里的堪舆是摆放在我们面前的新课题。
近些年来，许多堪舆理论研究者用参照古时候关于房屋“进数”方面的理论或用先后天数来定位楼层五行属性，取得了一些成果，但理论尚不完整，且与实际情况不尽吻合。
现在比较流行的主要有两种方法：
一种是将八宅飞星法套用于楼层，从大楼的坐山卦起飞星，以大门所属九星定位第一层九星所属，再按五行相生原则依次确定各层九星所属。伏位（左辅）、生气（贪狼）属木，绝命（破军）、延年（武曲）属金，五鬼（廉贞）属火，六煞（文曲）属水，天医（巨门）、祸害（禄存）属土。以年命纳音与楼层五行论吉凶，相生、比和为吉，相克为凶。
一种是以先天数来定位楼层五行属性。一六层属水，二七层属火，三七层属木，四八层属金，五十层属土。以年命纳音与楼层五行属性或者与五子运配合起来论吉凶。
两种理论与方法均有一定的道理，在实际操作中各有应准，准确率还须经过更多风水实际的验证。
首先，应该明确，对阳宅风水好坏的评价应在全面调查研究的基础上根据堪舆学理论进行综合分析后才能得出，楼层的层数五行属性对阳宅风水的总体影响与作用与影响并非决定性因素，与整座楼房的外部风水格局以及单元内部布阵与布局相比，仍是小巫见大巫的次要因素。
其次，八卦和河洛阐述的是平面方位之理，用之于楼层显得十分勉强。平面方位是二维坐标体系，楼层的高低属三维坐标，用二维坐标的理论去分析三维坐标的规律，在理论上也讲不通。如果将河洛、八卦看成是立体的模型，则楼层的五行属性就不是上面所说的那么简单，不能用立体的河洛、八卦在平面上的投影来确定楼房的五行属性，而应该将整栋楼房视同是一个整体的河洛或者八卦，所得出的结论也应该是三维的，而不是两维的。
其三，以宅主年命纳音与楼层五行属性论生克的理论和方法，理论上有失严谨，有以偏概全之嫌。为啥？因为人的五行宜忌应以四柱喜用神为准，不同时空出生人类个体，其先天所秉受的五行之气各不相同。命局五行的不平衡是绝对的，平衡是相对的。选择四柱喜用神就是有目的地去弥补人类个体四柱五行的不足部分，去其有余部分，或用之达到通关的目的，使其命局五行趋向相对平衡。按年命纳音配楼层五行属性，只有在年命纳音符合四柱喜用神的情况下才能起到调补影响与作用。但是，在大部分情况下，年命纳音与四柱喜用神是不一致的，当年命纳音正巧是命局忌神时，用之调补岂不是助纠成虐？所以，笔者认为应以宅主四柱命局和大运综合平衡后所取喜用神为根据来选择楼层才较为合理。
其四，将楼房的风水格局与楼层分割开来，显得比较粗糙。事实证明，同样的楼层，如果立向不同，则楼层的吉凶状况也各不相同。并非某某楼层吉某某楼层凶这样简单。
笔者在风水实际中，悟到从五行的基本情性入手来分析楼层的五行属性的新思路。楼房不论高低，底层位于整幢楼房的最底部，与土密切接近；住在底层也不须上下楼梯，其性质为静而不动，与土的情性较为吻合，应按土论。二层是建在第一层的上面，按五行相生原则，应按金论。依此类推，三层属水，四层属木，五层属火。方与楼层的实际情况吻合，一般楼房的顶层最热，热者火之性也，且火的基本性质是“炎上”，因此把顶层的属性定位于火是合理的。第二、三层一般较为凉快，何故？金居西其性凉，水居北其性寒也。楼房不论多少层，底层永久属土，顶层永久属火，此为不易之理。十层者，一二层属土，三四层属金，五六层属水，七八层属木，九十层属火。在此基础上，可进一步分清五行的阴阳属性，单数层属阳，偶数层属阴。十层以上之高楼也可依此理推之，将楼房平均分成五段，最底下一段为土，其上依次为金、水、木、火。
研究过八字推算的人知道，四柱木火两旺、土薄金虚之人易患心脏病，宜取土金为用，宜选择属土属金之楼层方与四柱喜用神不背。按照现代医学理论，心脏病患者不适宜剧烈运动，以住底层或二层为宜；四柱以火为喜用神者，多怕冷，宜多运动，适宜住在顶楼。易理和医理何等相似！
乡村阳宅以山水堂局为重，城市阳宅以内部布阵与布局是要（特别是三层以上的分层式家宅）。
五、按照四柱喜用神选择风水格局和楼层
阳宅风水的好坏，是客观存在的现象。风水不好的阳宅，不管谁去住，都没好处。但是，是不是风水好的阳宅，谁住进去都好呢？
事实证明，不是这样的。好像漂亮的连衣裙，女孩子穿好看，但男孩子穿就不行了。
阳宅风水也是一样的，应该选择对自己的身心健康有益，而且风水好的房子才是正确的选择。
不管农村还是城市，阳宅的格局与宅主的命局是否相适应才是关键之所在。不同的阳宅格局形成不同的场能状态，不同的八字命理格局对阳宅的场能状态有不同的需求。阳宅的场能状况与主人对场能的适应域值相一致时，这种阳宅乃为大吉之宅；两者不一致时就变成凶宅。
城市中的花园式家宅小区，外部环境整洁幽雅，基本上无形煞，内部布阵与布局又极其相似，但搬迁入住后同样有的吉，有的凶。根本原因就在于各个单元家宅在该幢楼房所处位置不同、楼层不同、内部布阵与布局不同以及气口来路的差别等各种综合因素影响与作用与影响下，各自的综合场能状态随之各异，对于不同的宅主及其家庭成员的生物场有的是调补得宜，有的是水火不容。好比中药药性有寒热补泻之分，辨证施治、对症用药方能治好病。如果违背辨证施治的原则，对寒症病人施以寒凉药，无疑是雪上加霜；对热症病人施以温热药，正好比火上加油。
那么，怎样知道怎样的风水格局适合自己居住？
这就涉及八字推算学的范畴了。不同的人类个体，出生在不同的时间节段，所秉受的天地五行之气有多有寡。所谓五行，就是先人对世界上万事万物的不同属性的一种归纳，归结为金、木、水、火、土五个大类。一个人的五行如果相应平衡，身心健康就不会发生问题。如果五行有的强，有的弱，过强过弱的五行所对应的器官就容易出现问题，容易发生疾病。某一个五行加入，能够纠正五行的不平衡状态，这个五行，就叫着“平衡喜用神”。一个人的四柱如果偏燥、偏热、偏寒、偏湿，就需要进行调候。例如，出生在火旺的夏季，四柱无水或者水特别弱，烈火炎炎，火多木焚，火旺金裂，火旺土燥，则急需水来调候；出生在冬季水旺的冬季，四柱火弱或者无火，则金寒水冷土冻木僵，急需取火来温暖之，其他五行才会有生机。这种用来进行调候的水、火就叫调候喜用神。
按照周易哲学的观点，要调整一个人的五行偏差，就要围绕四柱喜用神来进行，损其有余，补其不足，好像中医治病一样，热者凉之，寒者温之，虚者补之。四柱喜用神旺了，身心健康就能得到保证。
四柱喜用神为火的，选择阳宅的时候，就要重点考虑选择风水格局是火局的房子，选择楼层属性属火的楼层。
四柱喜用神是水的，选择阳宅的时候，就要选择风水格局为水局的房子，选属水的楼层。
四柱喜用神是金的，选择阳宅的时候，就要选择风水格局为金局的房子，选属金的楼层。
四柱喜用神是木的，选择阳宅的时候，就要选择风水格局为木局的房子，选属木的楼层。
四柱喜用神是土的，选择阳宅的时候，因为风水格局没有属土的，所以就要选择风水格局为火局的房子，选属火、土楼层。
六、怎么样选择内部的装修方案？
如今的城市商品房，以框架结构最为常见。框架结构，给房主装修成适合自己居住的阳宅提供了比较充裕的空间。
室内装修，包括功能区的划分，墙面、房顶、地板的表面处理，某些区的简单分隔，灶位和床位、书桌位和一些大型家具的摆设。
一、功能区的合理设置
一个居住单元包括客厅、书房、厨房、卧房（包括主卧房、小孩卧房、老人居室、客房或者仆人卧房）、卫生间洗手间或厕所、储藏室等功能区，大一些的单元还有娱乐室、健身房等。
在各个功能区中，主人房、小孩房、书房、厨房、卫生间洗手间或厕所是需要重点进行布阵与布局定位的地方。
主人房、小孩房、书房和厨房是重点中的重点，应该设置在单元内的生旺之方。所谓生旺之方，就是以房子的七十二龙坐度而起的长生十二宫的胎、养、长生、冠带、临官、帝旺方。
主人房，宜设置在养生方，特别是新婚夫妇的房间，更应该在养生宫位上设置卧室。
小孩房，宜设置在冠带方。书房最宜设置在临官方。厨房最宜设置在帝旺方。
客房乃是临时来客短期居住的卧房，不要求设置在六秀方位。
单元门特别是阳台门，最好在单元的六秀方位。
卫生间洗手间或厕所只宜设置在衰方或者是墓绝方。
2、玄关的采用
当单元门和阳台门位于单元的病死墓绝方或者门外对着上上一层的楼梯、有箭煞、天斩煞、路冲等形煞的时候，在不能改门的情况下，应该设置玄关处理之。
玄关可用不透明玻璃、博古架、屏风等，设置在门内一米左右的地方，根据房子的风水格局，将来路转换到生旺的方位上来，将形煞挡之于门外。
三、错层的处理
现在，不少房子有错层。错层有好有坏，应该怎样看错层呢？
总体的原则，应该是后方的地面高于前方的地面，不应该相反。错层已经造好，只有一面有阳台门的单元，是无法改造的。只有前后都有阳台门的单元，才有可能通过改变前后阳台门的大小来调整之，即将地面低的这面阳台门改为主门，将地面高的这一面的阳台门改成小门。
四、装修材料的选择
近代，化学装修材料越来越多，天然材料越来越少。人工合成的装修材料，虽然样式好看，价格较低廉，但大多有造成室内环境污染的弊端。
室内装修最好选用天然材料，如石灰、玻璃、白水泥、瓷砖、木材、石膏板、符合环保标准的胶合板、生物漆（如桐油、生漆）等专修材料。少用塑料制品，少用化学漆、少用化学涂料。如果铺设花岗岩地板，应选用经过放射性检测达标的优质花岗岩，不能为了省钱，买劣质产品。
5、颜色的使用
颜色的五行属性：红色属火，黑色属水，绿色属木，黄色属土，白色属金。
室内装修的主调应该淡雅明快，不适宜大红大紫，宜适当配以暖色调，不适宜大面积地配置冷色调。
使用玻璃墙或者特大玻璃窗的高层单元，采光过多，在装修时可以使用冷色调和适当偏深的色调，以降低室内散射光的强度。采光较差的房间，应该以白色为主，以增强室内的散射光强度。
单元存在缺角的，在颜色配比上最好作到五行齐全，也就是红黄绿黑白五种颜色基本配齐。
东方缺角的，可以考虑在东方的墙壁上装饰以树木花草，以补东方之气。
南方缺角者，靠近南方的墙壁上应适当采用红色。
西方缺角的，西方配以黄白之色。
北方缺角者，配以黑色的家具，最起码踢脚线应该用黑色的瓷砖。东北或者西南缺角者，配以黄色。红绿黄均应该选用淡色调，点到即止，不适宜用太浓的色调。
在颜色的选用上，还要注意和提防两点：一是主色调与房子风水格局的关系，颜色不能与房子的风水格局相克。二是要按照主人的四柱喜用神，采用对四柱喜用神有补益的颜色作为主调。
六、室内装修物的造型
室内装饰物，应该整齐、大方、简洁、美观，尖角或者歪斜的形状是不合适的，特别是一.8 米以下墙面上装一些突出物品的做法不可取，因为这样即不美观，也不安全。
最近我在萧山勘察房屋，见一客户的餐厅造了一个苍蝇拍一样的吊顶，即不雅观，也不吉祥，当即瞩房主拆掉重新装修。
吊灯，不适宜安在卧室里，即便是客厅，也不适宜采用带许多尖刺形状的大型吊灯，特别是向下的一面不适宜带有尖形物。
室内外的圆形装饰物应该完整，将圆形分开的设计方案是不可取的，这种物像是为“破镜”，对爱情婚姻和家庭团结很是不利。我在某地勘察阳宅，见两家共用一水井，水井正好开在两家分隔的围墙下，井上的围墙将水井分成两半。当时我就断这两家两口子不和，如不改造，有生死离别的危险。后来其中一家买了新房搬出去了，新住入的一家，入住不到两年，男主人就患癌症告别人世，年纪才五十出头；另一家则两口子离异。
七、工艺物品的选择和应用
随着商品社会的发展，风水也存在走向商品化的趋向。有的风水师与工艺生产厂家或商家联合，利用民众对风水的崇拜，诱导东家添置大量的所谓“风水物品”，借以牟取暴利。我认为：此风不可长！
工艺品，是人制造出来的，包括麒麟、狮、象、貔貅、........等等，事实上并没有调整风水的影响与作用，可是，经过一些商业化的风水师的鼓吹，似乎成了万金油一样的“化煞催运物品”，这些物品一旦披上了“风水”的神圣外衣，自然身价比之一般的工艺品高了许多倍！
风水的本质是对自然环境的选择和合理利用，因此，工艺品完全与风水无关！过去的皇宫，要什么有什么，故宫的这类工艺品，绝非民间百姓所能拥有，如果这些物品具有调整风水的影响与作用，那些皇子皇孙为啥也照样有三灾六难？
所以，本人认为，除非你对工艺品有自己独一无二的爱好而去收藏，是不必要花费高价去买什么经常提到的“风水物品”的。
这类所谓“风水物品”的唯一影响与作用，就是一种心理诱导的影响与作用，除此无它。
风水物品中，确实也有一些物品具有一定的调整风水的影响与作用，如挡煞的凹凸面镜、太极图、文昌塔、水晶、磁石、葫芦等，用得合理，能够起到好影响与作用的人的身心健康。但其所起的影响与作用与外部环境和内部布阵与布局是否合理相比，则是小巫见大巫了。
二手房新房业务从业三年，长年一线售房分享经验如下：
一：凶宅（俗称非正常死亡，这类房子谈起色变，即便低于市场价20%-三0%都避而远之，但是也有不怕的，因贪图便宜入手）
2：二手公寓（主要是距离地铁远，配套差的这一类，因为公寓四0年产权，不通燃气，不能落户口，二手交易税费高达一0个点以上，收益主要来自于租金收益，如果交通配套没有优势，象征着回报率不高，购买人群有限）
三：没有产证的小产权房（这类房产土地多为集体用地，无法办理产证，购买需要一次性付款，但是买过来没有保障，以后出手存在抗性）
四：厌恶性设施的房产（例如周边有传染病医院、垃圾站、火葬场、或有噪音污染的工厂）
5：二次抵押或潜在查封房产（打比方说我实际接触过的一套房子，报价一六5万精装，低于市场价一5万，但是房东外面借款一六0万，这种房产挂了很久都卖不掉，因为房子全部卖了的钱与借款额相同，交易过程更容易出现业主跑路的风险）
六：无产业支撑，库存量大的房产（打比方说我丈夫的家长，东北某地级市，无好的企业支撑大量人口外流，剩下的多为老人小孩，我婆婆的房子202一年买的时候8万，现在七万一套挂了半年没人买）
以上是个人分享，希望对大家购房提供帮助
产权，楼层，装修
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一、查看五证，所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
2、买房其实选择口碑好的开发商很很有必要。一般好的开发商资质高、资金充足。
三、选户型，挑选户型时，首先要看户型的朝向。朝向优劣的顺序依次为：正南、东南、东、西南、北、西。
四、选楼层，中间层房屋的空气质量相较于低层更好，出行较高层更方便，可以说是是折中。
5、许多购房者认为，当下房价过高，所以买房时，一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘。正确的做法是多学习选房知识，关注户型好坏，房屋质量等干货。
六、评估购房能力，对于刚需族来说，因为他们的经济能力有限，所以都会采取贷款的方式买房。而贷款每个月需要交一定数额的月供，为了保证生活质量不受影响与作用与影响，避开断供的风险，楼盘君建议月供的数额最好控制在总收入的50%以内。
七、看优惠，对于开发商给出的优惠，要多打听，多分析，多判断，不要盲目追风。
8、莫心急，年轻人置业时，不适宜好大喜贵，应抛弃置业必须一步到位的思想，根据自身所能承受的范围，作出合理的决策。
九、看规划，买房当然要挑楼盘，挑小区，挑户型，但是也不能只看房子，还要看房子的位置。毕竟，决定房子价值最大的因素便是地段，建议在购置房产时，要切记紧跟城市发展的方向。
一0、看价格，价格挑选比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。
一一、小区环境，小区景观、绿化、配套等与生活密切相关，更是楼盘质量的体现。
一2、避开极端层，顶层和底层不建议买，底层不仅容易潮湿，发霉，滋生蚊子，光线也不好，顶层一到大夏天，不仅闷热，不透气，还容易漏水。
一三、远离设备层，设备层是专门供水，供电的中间楼层，要是常年居住在设备层的附近的话，不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息，连机器的辐射也会影响与作用与影响人的身体健康。
一四、不可一味买大，看房必须要综合考虑，不可片面。首先是面积，面积以适用为原则，不可为大而大。
一5、考虑孩子问题，买地产要考虑孩子路上的安全问题，尽量选择距离近的房子。这样可以给孩子节约大量的时间，让孩子有充裕的时间学习和休息。
一六、购房定金，定金对买受人是极为不利的，使买受人在签约的时候处于不利的境地，买受人常常在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款。
一七、物业，不同的物业公司所做的服务千差万别，物业公司能否尽善尽美地完成自己的任务牵扯到小区的整体质量。
一8、签认购书，认购书基本条款要约定详细，对所要购买的房屋的主要情况在认购书中予以约定。条款内容约定要合法有效，要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。
没有房本的房子或是小产权房的房子
我亲自经手卖过两套房，属于两个极端的房子，一个一楼另一个顶楼。一楼是老妈的房子，无电梯，户型好，老妈特别爱干净，住了三四年，房子还像新房一样，但是好几个买主还是喜欢，最后以满意的价格出售了。我自己的是个顶楼房子，一5九平0四年的房子，没有电梯，八楼，户型好，敝亮！吸取妈妈卖房的经验，我把房子收拾的特别干净，加上平时本来保养好，前两年又把厨房卫生间洗手间或厕所装修了一下，买主一般听说顶楼没电梯都不愿意来看，但只要来看过都还是心动。最后也顺利出手了。汇总一下，怎样的房子好卖呢？户型好、地势好、干净整洁，保养好，总会有合适的人喜欢的！那种楼层好地势好，房子特别脏乱差的会使人觉得住这样的房子会运气不好！重新装修麻烦又费钱，于是不愿意出手买。所以别人即便看上了这样的户型地势也会望而却步。
一.小产权房
一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。
因为小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。
2.特殊政策限制的房子
对于购房者来说，国家的调控政策也是需要时时关注的，许多地区的房子不仅仅是限购，还有“限售”，买了之后是不能马上转手的。
因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究当中的限制规定会不会影响与作用与影响自己的居住和使用。
三.热点城市商居室
与家宅相比，商居室有以下特点：商住两用房土地出让年限最长为50年；大大部分商居室是商水商电，水电等费用标准高于家宅；商居室不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；商住的物业费、供暖费，要比家宅贵；商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂。
在实际中，关于商居室的许多限制条件很难同时满足。从企业方来看，已经有政策规定，企业购买的商品居室再次上市交易，需满三年及以上。在这种情况下，考虑到土地使用年限，恐怕难有企业会从个人手里购买二手商住两用的房子。
从个人来看，要是一个人无房无贷款记录，且满足连续五年社保和纳税，且有能力全款买房，正常情况下，都会选择能落户、能贷款等普通家宅，而非商住两用房。
四.房龄较大的二手房
买二手房时，很多人只注意和提防到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响与作用与影响。
首先，房龄会影响与作用与影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。许多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响与作用与影响对房屋的评估。
房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过一0年的，总之房龄20年，有可能土地使用年限已超过三0年。而如果房龄超过三0年，那就只有个别银行能贷款给你了。
另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，打比方说墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响与作用与影响房屋的价值。
四.产权不明确的房子
有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，打比方说这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会影响与作用与影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。
再打比方说，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但事实上却隐藏了许多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。
现在大家对户籍的问题越来越注重和重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响与作用与影响到成交价。
目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本也很有可能会增添额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。
小区内部和周边环境差，子女就学不能选上优质学校。
有这么几类房子，很难出售：
一、证件不全的。
许多房子买的时候属于房产开发商违规提前销售，没有预售许可证，有房子没有证；或者是建筑验收不合格的，此类房子以后连办证都难，更别说卖了。
2、产权不清晰的。
房产产权不清晰，尤其是拍卖的，各种三角债、债中债，一堆乱七八糟的事情，法官都说不清，谁敢买？
三、带租赁的。
法律规定，买卖不破租赁。这就规定了你买了房，如果租户坚持租，你就只能等合同结束了再入住。如果是通情达理的人还好，不然租个三-5年的，黄花菜都凉了。
四、物业不好的。
物业绝对是加分项。好的企业让小区升值，不好的企业，严重影响与作用与影响小区二手房销售。尤其是黑企业，各种坑，让你感觉住进了贼窝。收钱不办事的黑社会，绝对是low中low。
5、配套不完善的。
小区配套大家首先想到的是绿化、周边的健身、学区啥的。其实还有最基本的大家可能没有想到，那就是水、电、暖！经常停水、停电、冬天暖气最高一六度，你就知道有多糟心了。不信你买个三2楼试试，停电让你爬楼爬到吐！
六、位置不好的。
房子是位置决定价格。如果位置偏了点，卖起来是很难，最难的是周围环境更差，一般的前不着村后不着店，严重的噪音污染、环境污染。绝对不是老人小孩居住地地方。
质量不好的
