四月22日海南限购进1步升级，对海南房价走势有何影响与作用与影响？_4月22日,海南,限购,进一步,升级,海南房价,房价,房价走势,走势,影响
自从中间位置宣布支持海南建设自由贸易试验区和稳步推进建设自由贸易港以来，海南房市再次引爆，连夜开盘销售的、封盘待涨的、明里暗里涨价的，以至于zhengfu职能部门不得不连夜出击，接连约谈并查处违规开发商和中介机构。
自贸区和自由贸易港的突发利好，吹响了海南购房集结号，人们争先恐后，希望能搭上末班车。然而，这一愿望估计泡汤了。四月22日晚，海南省委、省zhengfu发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实行更加严厉的全域限购政策，其中最突出的一点是，在原来的非限购区域，非本省籍客户购房也必须提供至少一个家庭成员在海南2四个月个人社保证明或个税证明。这象征着，海南已全面禁止本人或至少一名家庭成员未在海南工作两年以上的外省籍人购房。我曾在四月三日回答“海南严格限外购房之后，有可能进一步实行封岛吗？”问题时，推测海南可能会全面禁止外省籍人在海南购房，没想到这么快就成为现实。那么这一新的严厉限购之后，海南房价怎样走势？我觉得，可能会暂时横盘一段时间，然后仍会继续走高，下跌几无可能。主要有以下几点理由：
首先，海南自身的空气质量、自然环境、气候等天然优势，深受全国人民的喜爱，海南置业已成为养老度假的不二选择。而自由贸易试验区和自由贸易港的特殊利好，无疑更加提升了海南在国人心目中的地位，未来更值得期待，房价升值预期进一步增强。因此，不存在降价抛售的可能。
其次，本次的限购政策提出，将向自由贸易试验区和自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等方面倾斜提供建设用地，大幅减少直至停止供应外销商品家宅项目用地。这也就象征着，家宅用地总量会大幅减少，稀缺性大增，未来会有大量人口涌入海南工作，房子大幅升值将不可避开。
第三，因为一下子全面禁止了本人或家庭成员不在海南工作的外省籍人购房，等于是把原来的购房主力给挡在了门外，短期内会产生一定的去化压力。因此，一段时间内，出现横盘的可能性大一些。但开发商估计不会急于降价出售，刚开始库存本来就不多，资金回笼压力小；二是这次限购政策还提出，要鼓励和指导开发商将已出让尚未开发的商品家宅用地转型用于发展其它产业或共有产权居室、限售商品居室、租赁居室等。这象征着以后商品房开发被严格限制了，开发商不会那么傻，急着低价处理异常珍贵的那点库存。因为限制了总量供应，岛外购买力将很快会被去海南淘金的购买力所替代，房价横盘一段时间后，最终还是走高。
（插图来自网络）
几千亿的投机资金被关门打狗，你认为房价会怎么走？
海南全省限购，是全国第一例，当然应该也只会是唯一一例，这是海南本身的面积较小、全省被划为自贸试验区的特征所决定的。海南全省房地产调控升级，绝不但仅是限购，孔方兄仔细梳理了一下，整个调控手段非常全面且完善：
一，限购。其中，五指山、保亭、琼中、白沙四个市县只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海三个市，外省人购房须提供在海南累计至少六0个月（整整5年，比通常的三六个月长了许多）社保或个税缴纳证明。
如此严格的限购，可以说完全禁绝了投机资金。海南省主要的购房资金来源于外地，占比至少一半以上。孔方兄也做了一个统计，202一年~202一年这四年，海南55一七亿元的家宅销售总额当中，大约有三六四5亿是外来人口贡献的，占比六六%。没有外来人口的购买力，也就象征着海南楼市的需求量要减少六六%！哪个市场能承受如此严重的冲击？
2，限贷。房产之所以值得投资（投机），很大因素在于杠杆效应。海南此次限购，本来就打击了外省人的购房需求，同时对首付款的比例提高到了七0%——对那些投机资金来说，杠杠比例太低，收益回报明显下降。
三，限售。取得产权证5年内不准出售，这又是相当狠的一招。一般购买预售的商品家宅，要三年才能拿到产权证，加上5年限售期，那就是8年时间！这8年的资金就完全被锁死。
有些同学会说，这个政策只针对之后的预售有影响与作用与影响，海南绝多数房产都是之前销售的，不受5年禁售期限制。但问题是，所有想要转手自己房产的人，只能是卖给有真实需求购房的人（因为有严格限购的人），这里的真实需求，只能来自于岛内居民的需求，而海南本身人均居民年可支配收入只有三08一七元，全年收入只能买下2平米的房产——202一年前2个月海南平均房价高达一.5万元。
所以，想要套现海南房产的人，现在是非常非常难了。200七年~202一年是海南房产销量大爆发的一一年，累计出售了一亿平米的房产，而同期海南城镇人口才增添一5一.六万人，按照人均三0平米的需求计算，这一亿平米房产当中，有5四52万平方米的房产是外地人买的，目前海南只有四一5万农村人，哪里能接下这么多的楼盘？
别忘了，房产税马上要来了，这些人卖不掉，只能是乖乖交房产税了。不过，我们需要观察的是，海南的户籍政策会不会像其他城市那样大幅放宽，打比方说学历落户，技能落户等等，假如大幅放宽，那么上述所有政策，都将成为一纸空文。
你觉得海南楼市还能疯狂下去吗？欢迎在留言区与孔方兄讨论。
作为海南房地产从业者，这个政策看到后有种要失业的体验感觉，因为海南多数购房群体是来自于外地，而且还是不太可能有社保的外地人群，但是又想了想感觉对于我这种长期在海南工作生活的人来说也未尝不是好事，此政策会大幅度减少购房群体，本人认为新房的价格短期内不会有太大的浮动，因为本来目前海南就处于房源紧缺的状态，剩下还没卖的房源可以作为稀缺资源慢慢卖，自由贸易港等新红利会吸引新的投资和企业，带来的响应的就是新的居室需求，所以新房开发商不会太愁卖，当然这需要一个过程，至于涨还是降，也取决于不同开发商的资金压力及土地开发周期等多重因素，现在对于土地的供给zhengfu也开始限制甚至停止，已经有地的引导开发其他性质的保障居室，所以新房降价的概率基本没有，只不过成交量会大幅度降低，当然想大幅度涨也很困难，因为现在zhengfu对预售证，备案价格的控制非常严格，有许多项目因为涨价迟迟通不过备案价从而拿不到预售证，总之现在能不能涨，能涨多少都是相关部门说的算，当然有本事你可以选择不卖。
至于二手房方面本人认为会有所浮动，因为考虑受此政策的影响与作用与影响，以前一套房可以一0个人买，现在只有一-2个人符合条件，所以短期内应该会有些着急出手的业主选择降价卖房，因为有资金需求，只要政策不变，未来2-三年都会是这个趋势，当然也不乏因为人才引进，棚户改造等新的需求致使供不应求的现象出现，价格不降反涨，这就要看相关的政策来判断了。
长线看，海南的房价会继续涨的，只不过涨幅要合理，泡沫要去除，所以个人建议，有养老需求或者本地刚需的购房者，碰到合适的该出手就出手，现在也是打压二手房价格的好时候，新房就别太指望降价了。
纯属个人观点，不喜勿喷
