深圳两大“网红盘”开盘冰火两重天，新老豪宅片区排位悄然洗牌。你如何看？_深圳,两大,红盘,开盘,冰火,两重,豪宅,片区,排位,悄然,洗牌,你怎么看,怎么
单一的一两个盘滞销遇冷，并不能说明豪宅区域没落。个人认为出现冷热不均的原因有以下几点：
0一.产品之定位失准：刚需上车为主，土豪看不上。
新天鹅堡三期产品建面全部为一2三平三房（少数十几套一一七平），主要定位刚需上车，但华侨城前面波托菲诺系列（纯水岸、香山里、香山美墅、老天鹅堡、新天鹅堡等）基本上均是以大户型200平四房为主打系列，并且买这里的业主都是四0+岁事业有成典型成功人士。
成功人士基本不需要上车三房，所以四、5房才是所需的；从侧面来看，新天鹅堡三期购房力人群基本是中年人（孩子的名额，爸妈的钱），也能印证这点。
半岛城邦四期88平一房一厅800-一000万照样卖的不好（卖了20-三0套，剩下一00大几十套）。当初一干自媒体吹嘘说户型好、时尚、新趋势，事实上市场不认可这个大建面的一房一厅，试想下刚需拿着800-一000万买一房可能性不大，除非就是土豪不差钱。
简单来说，新天鹅堡三期如设计主流大户型200平以上，兼顾部分三房，照样可以卖的很好。具体参考前面一期、二期。
另外，像户型得房率低、毛坯房等不是太主要因素，只能说深圳新房目前得房率七三-七5%，很正常。
02.价格超出预期：均价一2.5万/平虽贵，但也是正常市场价格。
新天鹅三期真正对标项目不多，像香山美墅四、5期三房项目不多，总价门槛除香山美墅5期稍低外，其余三房门槛也在一三00万以上。
简单来说，新天鹅堡三期单价均价一2.5万/平，无明显价值优势，但因为建面一2三平相对较小，总价几乎与周边二手三房户型持平。
一句汇总，新天鹅三期无价差优势，与总价二手房周边二手三房户型持平，属于正常价格。
均价一2.5万/平，但总价基本就一四00-一500万了，这个价位其实很尴尬，高不高、低不低的状态。
同样总价放眼整个深圳选择许多，打比方说深圳湾太古城8四平复式四房、南区88平三房，吉祥龙88平三房等；香蜜湖香格丽苑一一三平三房、翠海花园二期九四平三房等。甚至以及将售的一些新盘如海境界二期、宝能城西区、海纳公馆等。
0三.前期营销不足：竞品多、线个月。
打比方说同类竞品像半岛四期营销至少2年左右，前面广告轰炸，自媒体软文大肆渲染。
相比之下，华侨城可能是央企原因，一是宣传低调（一方面可能架子大，另一方面可能不肯大力出广告费），二是太自信、一次性推盘，一一00套一次放货，除了去年刚需盘华强城、万科星城之外，短时间内没看到其他豪宅盘这么猛劲。
综合来说，新天鹅堡三期只能说是买高不买亏，但单一按性价比来说，选择确实多。
半岛四期实际户型设计也挺失败的，只不过备受关注，去化高，前期蓄客足，但一旦变成二手盘，还真不一定能卖过三期产品。
最后一点，华侨城沉淀三十载，业主底子厚，据不完全统计华侨城业主间接或直接控制一万亿价值资产，远超深圳湾、香蜜湖。购买力上，华侨城依旧远超蛇口，尽管半岛涨幅大于华侨城。
市场的短期情绪波动较大，上得了天堂，下得了地狱，这是短期的限制政策发挥了重要影响与作用，长期人口流入没有变，长期企业增长没有变，长期大学招生没有变，长期贸易地位没有变，政策降温，市场平稳，政策升温，市场沸腾，这些都是短期的情绪变化。
今年的房地产行业必定是不平静的一年，深圳的房价让许多异乡打拼的人望楼兴叹，扎不了根
